2025年，物业服务行业在政策引导、市场变化与技术革新等多重因素影响下，呈现出加速变革与发展的态势。

　　首先，政策端持续推动行业规范化及高质量发展，为物业服务设定了更高标准，促使企业提升服务质量、拓展服务边界，并探索智慧化服务模式。不过，经济下行压力与房地产市场深度调整，也给行业带来了诸多挑战，如物业费收缴、空置房物业费打折潮等问题，影响了企业的议价能力和盈利能力。

　　运营层面，物企正努力寻求规模与效益的平衡。头部企业凭借资源优势和品牌影响力，在多元业态拓展中占据优势。具体业态上，住宅物业是基本盘，物企通过品质焕新和服务模式创新来提升业主满意度和物业费收缴率。商业物业和产业/物流园区物业服务领域，物企通过专业化与定制化服务，满足客户的多元化需求，助力企业降本增效，打造智慧园区。

　　城市服务领域正成为物企拓展的新蓝海，综合运营能力成为企业竞争的关键。物企通过精细化管理和资源整合，深度挖掘城市空间的潜在价值，创新服务模式，并借助智慧化管理手段提升运营效率。

　　财务表现方面，行业整体营收增速有所下滑，业绩分化明显。同时，应收账款、商誉等金融资产减值问题仍然影响着物企的盈利能力，行业盈利水平整体表现不佳。为了改善现金流状况，物企采取了加强物业费催缴、推进关联方以资抵债、退出低质低效项目等措施，但资金回笼难度依然较大。

　　资本市场上，IPO热度降至冰点，仅有奥联服务向港交所递交招股书，而部分企业则选择私有化退市。二级市场上，物管股呈现回暖态势，但整体仍跑输大盘；估值有所回升，但企业分化依然明显。

　　收并购市场回归理性，部分头部物企积极关注优质标的和专业公司，以实现资源整合与协同，而中小型物企则明显收缩并购意图。同时，物企对过往不良收并购项目进行退货或风险出清，以此优化资源配置，聚焦核心业务，这也成为上半年股权交易的一大特色。

　　总体来看，物业服务行业在政策、市场与技术的多重影响下，正加速转型升级，行业格局与竞争态势发生深刻变化。物企需紧跟政策导向，把握市场机遇，加速数字化转型，提升服务品质，以实现高质量发展。

　　今年以来，物业行业的政策端经历了显著的调整与升级。一方面，政策旨在从细化标准、强化监管以及透明治理等维度，推动行业规范化发展，实现服务质量提升。另一方面，通过积极推动物业企业转变服务理念，提升智慧化服务水平，拓展服务边界，增强多元业态的专业服务能力，助力行业从“粗放管理”向“高质量发展”转型。

　　4月25日，我国第一部社区设施服务国标——《完整社区设施服务指南（GB/T45581—2025）》发布，并于今年8月1日正式实施。

　　该《指南》是落实关于“建设宜居、创新、智慧、绿色、人文、韧性城市”要求的重要举措，也是响应住建部关于统筹推进“好房子、好小区、好社区、好城区”四好建设工作部署的具体行动。

　　其对完整社区做了定义，即“在居民适宜步行范围内有完善的基本公共服务设施、健全的便民商业服务设施、完备的市政配套设施、充足的公共活动空间、全覆盖的物业服务和健全的社区管理机制的区域。”

　　整体上，旨在提升居民生活质量；推动社区资源整合，形成共驻、共建、共享的社区资源良好态势；健全社区组织，明确职责和权利；完善社区服务设施，营造全龄友好、安全健康的社区生活；推进智能化服务；以及健全社区治理机制，引导居民全程参与完整社区建设。 近年来，业主对透明化治理的诉求逐渐提升，而这一举措可保障业主的参与权与决策权，进一步维护财产权益。同时，对于物企来说，趋向透明化亦有助于规范管理流程，增强企业的公信力。

　　举例来看，江苏省住建厅6月16日发布的《江苏省物业服务质量提升行动实施方案》提出，要在各地选取一些具备条件的住宅小区，探索开展由业主委员会收取物业费、采取包干制以外的物业收费方式，拓展智慧物业应用场景（电子业主卡、业主在线表决平台等），探索项目经理向业主委员会和社区述职、业主委员会离任审计等试点。

　　《江苏方案》旨在通过开展试点，总结可推广的经验做法，助力破解行业共性难题。

　　但受到目前整体经济的下行压力及房屋资产价值滑坡的影响，部分政策的出台也引发热议，其中“物业费”成为关注的核心点；今年上半年政策端还引发“空置房物业费打折潮”，要求物业服务“质价相符”的呼声越来越高。

　　2月28日，长沙市《关于规范物业服务收费管理的通知》发布，其中便提到空置房物业费实行阶梯式优惠，即业主按照物业服务合同、交房公告(或者交付通知书)约定的房屋集中交付日期的次月起连续空置至第24个月，按照物业服务收费标准的70%缴纳物业服务费用；从第25个月空置期起连续至房屋空置结束，按照物业服务收费标准的90%缴纳物业服务费用。

　　截至当前，不完全统计全国已有十余座城市（区）宣布空置房物业费可打折，具体包括苏州、无锡、宿迁、扬州、常州、长沙、石家庄、青岛、潍坊、烟台和兰州新区等。

　　观点指数认为，“物业费”关乎多方利益，需要更好地平衡；物业服务过程的相关成本并不会因为房屋空置而减少，这会间接导致物企降低服务质量。从预期来看，相关政策让物业费降价的舆论呼声较高，影响了物企议价能力、收缴率等，从而让住宅服务市场面临压力。

　　目前，物业服务市场变得更加开放。中央、国务院3月17日印发的《提振消费专项行动方案》提出，要稳步推进服务业扩大开放，推动将物业服务等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录。

　　这意味着有望吸引更多国际资本进入国内物业服务领域，为行业带来先进的服务理念、技术工具和运营模式，推动物业管理模式创新；也将加剧物业行业的竞争压力，推动业内优胜劣汰与整合兼并。

　　从行业发展空间来看，受上游房地产市场持续止跌回稳影响，传统住宅物业市场增量将持续放缓，直接影响了物企通过新项目获得管理面积增长的速率。而在既有的存量市场中，随着“好房子”建设对“好服务”赋能的需求，物企也不得不注重服务品质竞争、提升业主满意度与市场竞争力。

　　国家统计局数据显示，今年1-6月，全国房地产开发投资同比下降11.2%，其中住宅投资下降10.4%；住宅施工面积下降9.4%；房屋新开工面积下降20.0%；住宅销售面积下降3.7%。

　　相比之下，政策端鼓励物企拓展服务边界，一方面向社区康养、便民生活等增值服务领域延伸；另一方面，寻求学校、医院、景区及其他城市公共空间的发展机遇。

　　期内，教育部办公厅《关于推动高校后勤高质量发展的通知》提到，鼓励高校逐步开放或按服务项目开放校内市场，形成校内外服务实体公平、有效、良性竞争格局。

　　此外，城市治理的精细化和城镇化进程正在持续推进，城市公共空间服务市场处于快速扩张阶段。市场数据指出，2019年至2023年，城市服务市场的总收入由1898亿元增加至2336亿元，复合年增长率为5.3%。2028年，城市服务市场的总收入预计将达3236亿元，2023年至2028年的复合年增长率预计为6.7%。

　　目前，物业行业正在摒弃过往粗放式的发展模式，转向回归本质服务，追求管理规模的质量增长，企业通过在高能级城市及优质业态领域投入更多资源，合理优化布局，发挥集约化优势，塑造专业能力壁垒，从而实现规模、效益与服务的平衡，稳固高质量发展根基。

　　年报显示，多家物企对低质效项目进行了退出或汰换，涉及项目类型包括住宅、城市服务、企业服务、咨询服务等，主要目的是优化物业管理组合。

　　据观点指数统计，2024年53家样本上市物企总在管建筑面积约为76.24亿平方米，较2024年中期的75.05亿平方米仅增长1.6%；其11家物企出现在管面积下滑，占比20.75%。同时，43家物企公布的总合约建筑面积约为69.91亿平方米，平均同比增长4.20%；其15家物企合约面积下降，占比达35%。

　　具体来看，公布管理规模的物企中，在管面积位居前列的有碧桂园服务、保利物业、雅生活服务及绿城服务，分别达到10.37亿、8.03亿、5.51亿及5.09亿平方米。

　　其中，截至2024年末碧桂园服务的规模已连续三年居行业首位，共在管7895项物业，遍布内地31个省、直辖市、自治区及香港与海外，重点覆盖珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大经济发达城市群，一二线%。同时期，绿城服务储备面积达到3.57亿平方米，尽管相较2023年末下降3.9%，但也远超其它物企的项目储备。

　　另外，受项目退出影响，世茂服务及宋都服务的在管面积下滑相对较快，分别为-12.8%及-12.5%，至2.18亿平方米及0.08亿平方米。

　　随着近年来物企不断强化市场化发展能力，业内的第三方以及多元业态拓展正在取得成效。

　　数据显示，39家样本物企第三方项目对收入的贡献比例均值已达到55.64%；34家物企非住业态对收入的贡献比例均值约为33.02%，相比之下，头部及独立第三方物业在多元化拓展领域的优势更明显，拓展的非住业态已广泛涉足商业综合体、写字楼、购物中心、酒店、产业园区、物流园区、航空、高铁、医院、学校、政府物业、城市服务、公园、口岸、道路桥梁、公交场站及其他公共设施。

　　在多元业态拓展方面，保利物业则是个中代表。截至2024年末，该公司非住物业（主要包括商业、写字楼、公共及其它物业）在管面积达到4.89亿平方米，占总在管面积的60.9%；贡献收入48.95亿元，占总物业管理服务收入的41.9%。

　　另外，雅生活服务截至2024年末合约面积约7.2亿平方米，在管面积约5.5亿平方米，全业态均衡布局、核心区域深耕的策略成效显著。

　　从在管面积业态分布来看，住宅占比46.1%，公建占比43.1%，商业及办公占比10.8%。从城市线%在管面积集中于一、二线城市，高能级城市的高消费力与优质项目密度，不仅能提升品牌溢价，还形成区域服务壁垒，为雅生活的营收提供了保障。

　　观点指数认为，未来，在非住业态及第三方拓展方面，头部物企凭借自身较强的综合性竞争力将保持优势地位。中小物企中，国资物企依靠信誉、品牌、政策支持与资源倾斜等，在城市更新及公共服务领域较易赢得政府或机构信任；独立第三方物企则需聚焦特定领域或业态深耕，持续提升专业化和精细化服务能力，形成差异化竞争优势。

　　住宅项目仍是物业行业的基本盘，随着近年来面临的挑战加剧，业内探索出以品质提升为核心，以服务与收费模式创新为驱动力的发展路径。

　　首先，物企聚焦品质焕新，通过优化小区环境、升级设施设备管理等手段，全方位提升居住体验，为业主打造更加舒适、便捷的生活空间。

　　例如，2024年碧桂园服务投入约7.74亿元，对超3800个项目开展老旧设施整治工作，助力小区面貌焕新；实现业主总投诉量较上年度下降13%，满意度达94.7%；率先实践AI技术在物业重点业务场景的突破，自主研发的清洁机器人“零号居民”重构了人机协同新模式，已于7个小区常态化使用。

　　招商积余为满足业主多场景充电需求，扩大铺排自主开发和运维的“招小充”充电运营管理平台，2024年，公司累计在804个项目中接入充电桩31471台，累计用户71.9万人。

　　再者，业内新的物业服务模式——信托制物业服务模式获得实践推广，和包干制与酬金制相比，信托制主要有三个优点：一是物业费和公共收益等资金透明，业主可以查询资金收支情况；二是物业服务企业权责明晰，能够按照业主需求提供专业服务；三是服务平台为业主提供决策参与渠道，有效提升管理的效率。

　　7月23日，位于广州番禺的华南新城小区发布首次业主大会会议公告，表决通过了由业委会以信托制物业服务模式与康景物业签订三年服务合同等议题，意味着广州首例信托制物业模式试点迈出了一大步，后续将表决信托制物业服务合同，尽快完成新合同的签订工作。

　　据不完全统计，目前信托制实施范围已较为广泛，包括成都、合肥、海口、北京、南京、武汉等20多个城市，从效果上来看，对于提升物业费收缴率和服务满意率有较大帮助。

　　观点指数认为，这一模式通过明确资金归属、强化业主参与，为物业服务注入新的信任机制，有望增强业主与物业公司之间的互信关系。

　　另外，万物云于去年提出的“弹性定价”策略获市场进一步认可，为物业服务收费模式带来了重大变革，其灵活的服务选择与质价相符的收费理念，不仅满足了业主的个性化需求，也进一步提升了服务的透明度与公正性。

　　上半年，重庆首个由业主自选服务进行定价的小区——万科金域学府翰林小区引入了这一模式，物业收费项目更加细化，多数项目收费标准明显下降。

　　根据公开资料，新物业合同的收费标准为：高层2.28元/平方米·月、洋房2.58元/平方米·月、公寓2.62元/平方米·月、商业5.2元/平方米·月、幼儿园1元/平方米·月、车位费80元/月·个，合同周期5年。而此前高层收费标准为3元/平方米·月、洋房3.8元/平方米·月、公寓4元/平方米·月、商业9元/平方米·月、车位费80元/月·个。

　　观点指数认为，“弹性定价”增强了定价的合理性与公正性，让业主有明确监督方向；带来了住宅物业市场革新，有利于服务优质、管理规范、性价比高的物企扩大市场份额；还将促使物企对服务进行精细化梳理和分类，明确各项服务的标准和规范，为行业建立更科学的服务体系提供了参考。

　　商业物业因市场容量大、服务门槛高、与业主或客户合作关系具有长期性和稳定性，以及利于树立较高的品牌知名度和影响力等特征，成为诸多物企深耕的重要细分赛道。

　　但目前，受到整体经济环境影响，一线城市和部分重点城市的商业物业空置率有所上升，而租金水平则普遍下降。

　　以上海甲级写字楼市场为例，戴德梁行数据显示，2025年二季度，该市场呈现量价继续承压，季度净吸纳量仅8.53万平方米，环比、同比分别下滑18.4%与67.6%。受新增供应冲击，市场空置率持续攀升，至季度末达23.6%；甲级写字楼平均租金承压下行，降至6.99元/平方米/天，环比跌幅1.9%。

　　随着近年来甲方面临的运营压力增长，其成本控制、效率提升和业务聚焦的需求逐年提升，促使他们将非核心业务外包给专业的物业公司，以实现降本增效。同时，随着互联网、金融、高端制造、新能源等类型客户资源的涌入，物企为满足其精细化、多元化、个性化的服务需求，亦不断由传统物业服务供应商向设施管理服务（FM）供应商，乃至综合设施管理服务（IFM）供应商进阶。

　　样本物企中，远洋服务通过专业能力升级应对市场变局，2024年战略布局设施管理（FM）、资产运维（AM）等领域，构建与基础物业服务协同发展的多元化生态，为业务可持续发展奠定基础。

　　越秀服务以基础服务为切入点，结合客户业务特性、发展战略、企业文化和办公场景的差异，搭建综合设施管理（IFM）产品体系，匹配客户需求开发更细化的基础服务、更专业化的行政后勤、更多元化的办公空间服务，提升非住宅项目的综合经营价值。2024年，通过着力延伸拓展博物馆讲解服务、办公室装修服务、餐饮服务等，IFM拓展合同额超过6000万元，市场拓展初见成效。

　　从今年上半年商业物业的拓展情况来看，部分率先布局综合设施管理服务业务的头部物企，受益于品牌影响力、服务专业度以及丰富的管理经验，能够更好地适应市场变化，满足甲方企业的多元化需求，在该市场上更具竞争力。

　　举例来看，万物梁行2025上半年新拓项目超440个，其中包括世界&国内500强客户45个，超高层项目10个，八大行业赛道重点客户超20个。

　　4月初，万物梁行获得领展委任，为其在上海市中心项目领展企业广场提供全权委托物业服务。该项目位于上海市中心新天地板块，总楼面面积逾8.3万平方米，由两幢超甲级办公楼及精品高端零售店组成，聚集着普华永道、索尼、华特迪士尼等国际知名企业。万物梁行在充分考虑资产全生命周期经营业收入（NOI）和未来价值提升，以及高品质租户服务要求的基础上，为其定制服务方案。

　　在产业及物流园区物业服务赛道，物企的专业化与定制化服务成为核心竞争力，企业需要针对园区内不同类型的入驻企业和运营需求，提供从基础设施维护到安全管理、从环保节能到智慧化管理的全方位解决方案。

　　物企的拓展举措也呈现出多元化与创新性，部分物企通过与园区开发商或运营方建立深度合作关系，提前介入园区规划与建设阶段，为其提供定制化的物业服务方案，从而在项目初期就占据优势地位。

　　据介绍，卓越商企服务凭借体系化能力驱动全场景价值交付，2024年交付IFM新项目142个，总面积2529万平方米。其中就包括国内头部高科技企业——如阿里位于杭州未来科技城的全球总部，总建筑面积超98万平方米。

　　卓越商企服务作为该园区唯一的IFM供应商，提供了涵盖设施管理、环境和行政、客服等方面的服务。据称，其在2022年四季度就开始为该项目做前介的保障和跟踪，在整个过程中，与阿里的基建以及行政方，一起完成了项目前介服务，高风险问题的整改闭环率也做到了百分之百，确保在整个项目搬迁过程中，没有任何业务连续性的中断，以及业务舆情。

　　同时，部分物企积极拓展增值服务，如为企业提供工商注册、政策咨询、人力资源等一站式服务，为客户提供智慧能耗管理，ESG建设服务等，满足园区内企业多元化的非物业需求，增强客户粘性。

　　2月25日，碧桂园服务旗下天力商写获得海康威视重庆萤石基地委任，为其成渝地区双城经济圈研发、生产总部集群提供全周期物业服务（PM）与综合行政后勤服务（IFM）。

　　此次合作，天力商写将为海康威视萤石研发、生产总部集群定制“数字+低碳+人文”一体化解决方案，为其提供一站式高品质基础物业服务、全场景增值服务以及综合设施设备管理，涵盖会务接待、宿舍及食堂管理、物品仓储、企业集采、员工活动、能耗管理、化学品环保及安全管理、废弃物管理等，助力基地实现运营降本增效与品牌价值双提升，打造新时代ESG智慧、健康、安全基地。

　　目前，科技赋能已成为降本增效的必由之路，通过引入智能安防、智能工单、智能停车、能源管理系统等先进技术，可提升园区运营效率和服务质量，助力打造智慧园区。

　　在城市服务领域，过往头部物企主要以环卫市场为突破口进行布局，通过招投标和收购环卫企业的方式实现了项目的快速储备和收入的快速增长。

　　但近年来，由于地方政府财政预算收紧，市场主体竞争激烈，导致诸多项目中标价格下降，回款情况不佳，物企的盈利能力承压，也被迫优化和调整项目布局，向经济发达地区和优质项目集中资源，淘汰对业绩造成不良影响的项目。

　　此前，世茂服务于2024年9月末以2.5亿元出售2021年收购的无锡金沙田科技公司60%股权予无锡远游环境科技公司。该标的主要从事新能源环卫设备研发制造、城市环卫运营管理一体化服务、污水处理、再生资源回收利用等业务。

　　据公告，世茂服务称自目标公司收购以来，股东间的经营理念出现分歧，导致应收账款增加、现金流压力增大、目标公司的收入增长及市场拓展均未达到公司预期。

　　今年年初，碧桂园服务宣布对非全资附属公司满国环境计提约8亿元至11亿元的商誉及其他无形资产减值准备。

　　理由是这家2020年以不超24.5亿元代价收购而来的环卫服务公司，过往年度业务拓展未达预期，部分存量业务调整导致收入及利润下降；并且客户回款周期延长导致现金流不理想。

　　观点指数统计，2024年末样本上市物企城市服务类业务毛利率均值为13.04%，较2023年度（约15%）下降1.96个百分点。其中，永升服务、世茂服务、碧桂园服务、雅生活服务、合景悠活等该类业务分别同比下滑了29.56%、29%、14.70%、11.50%及7.76%。苏新服务、华润万象生活、荣万家等分别同比增长了37.10%、36.30%及36.00%。

　　随着政策对公共空间服务市场化改革的持续推进，城市服务领域正持续扩容，并成为物企拓展的新蓝海。目前，业内企业在城市空间的领域已拓展包括多功能综合楼、政府大楼、医院、学校及其他公共设施，如机场航站楼、高速公路服务站、文旅景区等多种细分业态，亦有不少头部企业倾向于升级定位，致力于成为城市空间综合服务运营商。

　　其中，华润万象生活2023年确立“非凡万象”品牌理念，2024年7月，其首个PPP模式项目和城市空间运营服务探索的创新产品——深圳大运天地开业，该项目坐落于龙岗区深港国际科教城核心区域，占地面积52万平方米。华润万象生活依据地形布局低密度松弛街区，以“公园感”设计拉近与居民的距离，通过改造长期空置的场馆，融合环湖生态资源、文体场馆及公园景观，打造可呼吸的开放式商业街区。

　　目前，华润万象生活正加速推进成为城市空间运营服务商，2024年城市空间物业合同面积为1.27亿平方米，合同项目数量453个；在管面积1.25亿平方米，在管项目数量438个。实现物业管理服务收入18.21亿元，占总收入的比例为10.7%。

　　据观点指数调研，在城市空间领域，综合运营能力逐渐成为物企专业性的“炼金石”。物企形成竞争力的关键点首先在于通过精细化管理和资源整合，能够深度挖掘城市空间的潜在价值，将其转化为实际的经济效益和社会效益。

　　其次，通过创新服务模式，如引入商业运营理念，将普通城市空间打造成具有商业价值的“立体化”经营场景，进一步拓展空间价值的变现渠道。此外，通过利用智慧化管理手段，实现资源的高效配置和降低运营成本，从而为城市空间的增值创造条件。

　　随着管理规模拓展注重“质为量先”，物业行业整体营收增速进一步下滑，头部物企与小型物企间的差距进一步扩大，呈现出明显的分化趋势。

　　据观点指数统计，62家样本上市物企2024年共计营收2885.02亿元，平均同比增长率为4.66%，较2023年下降4.04个百分点。营收下降的物企数量达到22家，占比35.5%。营收增速超过10%的物企共计14家，占比仅22.58%。营收额超过百亿的共有9家，与去年数量一致。

　　企业中，碧桂园服务、万物云分别以439.93亿元及362.24亿元的收入保持行业领先；相比之下，宋都服务营收仅有2.48亿元，与碧桂园服务相差约177.4倍，差距进一步拉大。

　　同时，营收同比增长最快的三家分别为德商产投服务（+33.4%）、彩生活（+28.1%）、滨江服务（28%），营收额分别为4.54亿元、19.51亿元、35.95亿元。根据公告，实现收入同比增长的主要原因包括：物业管理规模扩大、资产运营业务及业主增值服务增长等。

　　观察具体业务，抗周期性较强的基础物业服务在收入和毛利的中占比较高，贡献普遍在六成以上，仍是业绩的压舱石。但增长态势总体趋缓，毛利率水平有所下滑，主要是提升服务品质、推进环境和设备的全面升级焕新等需求所导致。

　　据统计，样本物企基础物业管理服务2024共计收入1753.7亿元，平均同比增长9.68%，占总营收2885.02亿元的60.8%。其中，包括星悦康旅、朗诗绿色生活等在内的9家物企出现该类业务下滑，占比约为15.25%。

　　社区增值服务有分化趋势，部分物企通过成功挖掘业主需求，推动业务创新，实现了该业务的快速增长，亦或提升了盈利能力；但有不少物企因房屋硬装、资产管理、生活综合服务等业务影响，收入及盈利出现下滑。

　　据统计，披露社区增值服务收入的样本物企中，有48.9%实现了该业务的同比增长，最高增幅为76%；另外近一半物企出现下滑，最高同比下降了44.7%。

　　具体来看，鑫苑服务2024年的社区增值收入为2.04亿元，同比提升76%，主要是租售业务完成18家开店；美居业务重点深耕存量项目，规模大幅增长；纯水项目通过自营+阿米巴联营，同比提升80%；零售服务通过自主研发的商城鑫多多替代了外部商城，提升了用户体验感，营收同比提升20%。

　　期内，非业主增值服务延续收缩，一方面是房地产市场开发及销售均低迷，销售案场物业管理服务及相关服务需求相应减少。另一方面，物企也在主动压降关联方交易规模，防范风险传导。

　　目前来看，包括应收账款、商誉等金融资产减值在内的各类指标仍在影响着物企的盈利能力，2024年部分物企因对风险进行计提大额减值准备导致了亏损，行业的盈利水平持续表现不佳。

　　2024年62家样本物企总计归母净利润约为111.07亿元，较2023年的140.13亿元下滑20.74%；平均毛利率由2023年的23.57%下降至21.82%；平均净利率由2023年的5.38%下降至3.64%。同时，录得净亏损的物企数量较2023年略增长至13家。

　　此外，头部物企中，碧桂园服务、绿城服务、华润万象生活归母净利润增速较快，分别同比增长518.7%、29.7%、23.9%；而华润万象生活净利润连续保持第一，录得36.29亿元。

　　观点指数观察到，商业运营业务板块占比较高的物业企业，盈利能力普遍更优，例如星盛商业、华润万象生活、宝龙商业、中骏商管等物企毛利率均位居前列，分别为46.22%、32.91%、31.86%及29.26%。

　　未来，尽管行业面临市场竞争加剧、服务品质提升、人力成本增长等压力，但物业服务的业态范围及增值服务领域正趋向多元化，部分物企可依靠战略转变及数字化提质获得发展机遇。预期行业营收和利润仍将理性增长，但不同企业间的分化情况也会持续。

　　为保障公司稳定运营，增强风险抵御能力，减少不必要的资金占用和浪费，物业企业近年来通过加大物业费催缴以及预收力度、推进关联方以资抵债、退出低质低效项目等多举措，积极改善现金流状况。

　　首先，越来越多的企业管理层视回款为首要经营任务，不少物企为此建立了更具执行力的责任及激励机制；亦有物企建立了数字化的回款管理系统，助力现金流管理提质增效。

　　例如，碧桂园服务通过整合营销及其他创新措施带动物业费预存、预收；成立追讨欠款委员会，实行强有力的组织保障；持续夯实基础服务力提升业主收缴率；针对已逾期的应收账款采取积极回款措施，包括化债及司法救济等。康桥悦生活设计研发了精细化催收软件，进一步梳理夯实历史欠费的基础数据，帮助提升回款效率。

　　从效果来看，截至2024年末，62家样本物企应收账款及票据总计达到963.56亿元，平均同比增长9.08%，增速超过营收同比增长率（4.66%）共4.42个百分点。这反映了物企在方面面临着较大压力，资金被客户占用较多，导致资金回笼速度减慢，进而影响企业的资金使用效率和营运能力。

　　观点指数认为，在经济逐渐回暖，物企对关联方等风险逐步隔离出清，以及加强回款管理、优化回款机制等综合作用下，业内应收账款情况将有所改善。

　　今年以来，物企接受关联方以资抵债的交易仍时有发生，这样做一方面是当前降低坏账风险的手段确实不多，抵债资产具有一定的保值增值潜力，变现、出售或租赁这些抵债资产可挽回部分损失；另一方面，通过此举化解关联方风险，物企独立性进一步增强，可尽快回归正常业务经营。

　　实际上，以资抵债一直是业内的热门话题，另有部分的观点认为，抵债资产可能面临贬值风险，这种交易存在利益输送等问题，会损害中小股东的利益。

　　2025年7月16日，远洋服务宣布将退回2023年自远洋集团收购而来的2684个车位资产，总价值人民币3.232亿元。退回原因为降低因房地产市场波动和目标资产潜在冻结风险带来的不确定性，同时将资产转换为有担保贷款，保障公司及其股东的利益。

　　根据评估，远洋服务预计将在交易中确认约1.8亿元亏损。不过，管理层认为，这是应对目标资产风险的必要措施，同时通过有担保贷款保留了追讨原对价的权利。

　　从财务角度看，该交易将减少无法产生现金的存货余额，并以具有明确还款时间表及稳定利息收入的应收账款项替代，不涉及净现金流出，也不会对公司的营运资金造成任何重大不利影响。

　　种种案例说明，物企的现金流仍面临诸多冲击，资金回笼难度仍然很大。但也存在不同类型及不同规模企业间的分化。总体上，物企现金流趋向于在压力环境下稳定改善。

　　数据显示，62家物企截至2024年末的现金及现金等价物共1152.73亿元，平均同比下降了3.11%，但中上游物企仍握有较大数额的现金，行业整体抗周期性并未发生改变。

　　2025年以来，物业板块的IPO热度降至冰点，仅有奥联服务于3月21日向港交所提交上市申请。

　　同时期，隶属于深圳控股的深业物业，第四次递交的招股书正式失效，仍未能如愿登陆资本市场；融信服务则在3月18日正式完成私有化退市，主要原因是股票长期流动性低，且股份呈现下滑趋势；无法开展集资功能，退市将减少维持上市地位的成本与开支。

　　此次计划上市的奥联服务，是一家商企和城市空间服务及社区生活服务提供商，主要为商企、各类物业开发商、公共机关及政府机构等提供物业管理服务，业务主要集中在广东省。

　　招股书显示，2022-2024年，奥联服务分别实现营业收入3.42亿元、4.31亿元和4.75亿元，分别实现利润2741万元、3424万元和4463万元。截至2024年末，该公司共在管公共及商业物业、城市空间服务项目183个，管理面积约715.4万平方米；在管社区生活服务项目156个，管理面积约2436.7万平方米；总计管理面积约3152.1万平方米，与目前已上市的领悦服务集团相当，后者目前市值约5亿港元。

　　值得一提的是，该公司社区生活服务协议的续约率由2022年的91.1%下降至2023年的83.3%，2024年进一步下降至73.3%，主要原因是部分客户不再需要公司的服务且未与公司续签服务协议。

　　奥联服务解释称，未续签并非由于公司服务质量或与客户有任何意见分歧所致；同时，公司退出若干项目，并将资源投放至规模更大或盈利更高的项目。

　　二级市场上，物管股上半年以来呈现出回暖的态势，但整体仍跑输大盘。截至2025年6月30日，恒生物业服务及管理（HSPSM.HI）指数今年上涨11%，比较之下，恒生指数（HSI.HI）增幅则达到20%。

　　观点指数跟踪的40家港股物企上半年平均区间涨幅为7.71%；估值也有较大的回升，市盈率（TTM）由年初的5.09倍增长至上半年末的10.62倍。

　　其中，股价上涨幅度较大的三家物企包括众安智慧生活（+108.38%）、德商产投服务（+39.29%）及华润万象生活（+35.96%）；同时，德商产投服务与华润万象生活的市盈率(TTM)亦保持头部水平，分别为24.21倍及22.1倍。

　　截至6月30日，港股总市值超百亿的物企共有6家，占上市物企的比例仅10%；包括华润万象生活（866.21亿港元）、万物云（246.41亿港元）、碧桂园服务（219.33亿港元）、保利物业（183.43亿港元）、中海物业（179.96亿港元）、绿城服务（137.76亿港元）。相比之下，已有38家物企总市值不足10亿港元，占比达到63%。

　　此外，今年以来进行股份回购的物企数量略有下降，由上年同期的10家下降至8家，回购股份金额共计2.34亿港元，同比下滑了35.24%。

　　观点指数认为，物管股的股价表现已充分计入了市场对于市拓竞争、回款压力、物业费调价、商誉减值等基本面因素的担忧。未来随着房地产市场止跌回稳、消费潜在回暖带来积极影响等综合作用，经营良好的物企预计将迎来估值的进一步提升。

　　今年以来，物业行业收并购热度持续走低，相关的收并购案例更加注重资源整合与协同效应，整体上仍是回归理性增长战略要求。

　　不过对收并购的看法逐渐呈现两极分化。一方面，部分头部物企管理层表达了对收并购的积极意图，但强调标的要足够优质，同时更多倾向于收购专业公司，补强自身能力，做好异业整合，打造市场竞争力。

　　例如，保利物业管理层在2024年度业绩会上表示，在机体自身能力比较健康的情况下，也会积极关注收并购机会。不管是在细分领域，还是增值服务，都会用更加开放、更加积极的态度去引入团队和资源，形成更好的协同与合作。

　　越秀服务亦有类似的看法。其指出，“长期以来都在留意收并购市场情况，在收并购策略上，还是会积极留意整个市场的机会，希望做一些有质量的并购，重点关注跟公司协同效益高、经营质量高、可持续性高，同时财务管理相对规范、估值合理的公司。同时，也会关注行业上下游的公司，比如智能家居、充电桩、高端家政、能源管理。”

　　另一方面，中小型物企明显收缩了并购意图，这一点从IPO募资用途变动上可以看出。

　　期内，力高健康生活宣布更改IPO募资用途，大幅削减收并购资金，主要调整为社区康养服务用途。新希望服务计划将原用于战略收购及投资的80.4%未动用所得款项重新分配至营运资金、人才招募及团队建设，升级信息系统及设备等。

　　据观点指数统计，2025上半年物业行业共发生18宗公开收并购案例，主要目的涉及扩大公司业务规模，巩固优势区域业务基础，提升专业服务领域竞争力，实现以资抵债等。

　　其中，万物云开启了2025年首例并购，以约2.27亿元向中洲控股收购中洲物业100%的股权，涉及中洲物业旗下44个住宅类项目，包括37个在管项目和7个未接管项目，年化合同收入为人民币3.04亿元，并表收入为2.88亿元。

　　万物云表示，完成收购后，其预计新增10个蝶城，升级5个现有蝶城，优化4个现有蝶城，提升在重点城市价值街道的密度。

　　以资抵债方面，荣万家6月18日与荣盛发展订立债务清偿框架协议，以总代价10.7亿元收购了关联方的大型资产包，包括了总计12689个停车位、5479套储藏间（总建筑面积合共约3.62万平方米）以及112套住宅、公寓及商业单位（总建筑面积合共约2.59万平方米）。

　　据独立估值师评估，上述资产估值约为10.76亿元，因而该笔收购约等于原价购买。不过，该类资产最终的变现难度还是较大，以荣万家为例，其于2023年末以资抵债成功结清2.88亿元应收账款的相关物业，截至今年6月成功出售了922万元，占比仅3.20%。

　　此外，物企对过往不良收并购项目进行退货或风险出清，也成为上半年股权交易的主流。

　　据观察，被退货公司大多位于低能级城市或区域，规模及业务增长难以达到预期，也难以发挥协同效应，实现既定目标。同时，标的企业平均应收账款周期在拉长，现金流压力也在增大。

　　例如，4月30日，融创服务公告拟以8.27亿元出售彰泰物业80%的股权，以将更多资源与管理精力聚焦投入在一二线万元出售江苏深华时代物业51%的股权，以精简业务重点、减低与较弱资产相关的风险，并将资源投放于有望获得更大回报的业务。

　　物业行业随着人工成本不断上涨，业主及客户需求升级，利润空间收窄，有效推进数字化转型，实现提质增效，形成新质生产力的需求十分迫切。

　　当前，物企数字化已经广泛深入业财一体化建设、组织架构精简、业务流程优化、人工效能提升、客服体验改善、增值业务赋能等各个层次，对驱动企业管理结构、业务模式的重塑，降本增效等各个方面赋能明显。

　　举例来看，头部物企中，招商积余在工单服务场景创新应用AI大模型技术，上线“物业AI工单助手”，实现客服通话全质检、智能报单等功能，通线%，构建了“智能诊断-自动派单-闭环管理”的全链条智慧服务模式。统一了“积余服务”用户平台，集成近70项智慧服务功能，针对不同业态客户，实现“千楼千面”定制化服务，线万，形成覆盖“社区生活-资产运营-城市服务”的一站式智慧生态圈

　　同时，全面升级了设施设备管理系统，实现设备全生命周期智慧管控，并升级应收账款管理，构建“智能预警-协同管控-动态监测”的回款管理体系，助力现金流管理提质增效；在具体业务场景领域，部署巡检机器人、车场无人值守等前沿技术，迭代升级智慧停车系统CMPark系统，进一步提升项目智能化服务程度。

　　中游物企中，金茂服务持续推进智慧物业建设，运营物联、移动互联、大数据底层技术，围绕空间、人、服务三个关键要素，形成智慧社区、智慧生活、智慧运营三位一体的智慧物业管理体系。

　　2024年，其还全新发布“日臻”全周期产品体系，围绕社区居民的全生活周期，商企客户的全商业周期，城市社会的全发展周期，智慧物联的全场景周期，构建服务版图全景，形成前期、运营期、全周期的“日臻”式服务体验。

　　小型物企中，众安智慧生活于2024年度正式搭建智能化服务平台，连接智能消防系统、智能安防系统与智能通行系统以及线上报事报修等，进一步推进智慧化管理与服务。同时，逐步推进智能机器人在基础物业服务领域的覆盖率。目前，扫地机器人、送餐机器人等已在多个项目投入使用。

　　综合来看，物企正在实践科技创新驱动、全面深化数智化转型的发展理念，并注重对新兴技术与物业场景融合应用的探索，AI、机器人、低空无人机等领域成为上半年以来企业布局关注的热点领域。

　　例如，定位为空间科技服务商的万物云将AI应用能力视为物业行业的关键破局点。并成功以“灵石”为AI决策中枢、“飞鸽”为流程再造引擎，构建起了“感知－决策－执行”闭环系统，通过数据流重构劳动力组织逻辑。

　　今年上半年，万物云还发布了“灵石”AI智能体升级方案，并宣布全面开启生态联盟战略。通过开放架构、场景智能和智能体跃迁三大能力，“灵石+”将为行业注入新的可能，为不动产管理带来前所未有的效率与价值。

　　除此之外，在基层服务能力提升方面，物企以“骑手友好社区”智慧通行方案为突破口，借助与平台公司或科技公司合作，积极推动智慧社区、智慧城市建设。

　　观点指数了解到，5月末，建发物业携手美团、支付宝等头部本地生活服务平台，就共同建设骑手友好社区达成合作，旨在通过社区智能化应用创新，融合物业服务与本地生活服务领域资源优势，为社区和外卖骑手建立起数字桥梁，完善社区服务通行解决方案。目前为止，这一方案已在建发物业管理的350多个项目中落地。

　　同时期内，金地智慧服务与中国联通签署总对总战略合作协议，宣布将聚焦各自优势领域，在社区空间资源运营、通信服务、社区生活服务、智慧社区建设等领域开展深度合作，构建以社区家庭为核心的线下居住生活服务消费场景，为业主提供更加便捷、贴心、优质的多元化服务，提升服务质量与满意度。

　　观点指数认为，随着新兴技术与物业服务场景的深度融合，智能化将成为核心驱动力。不仅有助于降低人力成本、提高运营效率，还能通过个性化服务提升业主满意度，从而开启智慧物业的新时代，为行业带来全新的发展机遇。DG视讯·(中国区)官方网站DG视讯·(中国区)官方网站DG视讯·(中国区)官方网站